Az ingatlanárverés buktatói

Sokan fontolgatják az ingatlanárverésen való részvételt mint kedvező vásárlási lehetőséget. A bírósági végrehajtás keretében történő ingatlanárverések valóban kínálnak esélyt a piaci ár alatti tulajdonszerzésre, ám ez a folyamat számos buktatóval jár, ami akár jelentős anyagi veszteségekhez vezethet. Az alábbiakban áttekintjük a leggyakoribb kockázatokat, amelyek felmerülhetnek vevői oldalon.

A "lakottan" árverezett ingatlan 

Különbséget kell tenni a beköltözhető és a lakott állapotban értékesített lakóingatlan között. Lakottan történő értékesítésnél ugyanis a bentlakó társtulajdonost vagy haszonélvezőt nem teheti ki az árverési vevő az ingatlanból.

Előleg

Az árverési előleg ( a becsérték 10%-a) elveszik, ha a nyertes licitáló nem fizeti meg a teljes vételárat a megadott határidőn belül. A bank kockázatosnak itélheti meg az árverési vétel tényét, így a legtöbb esetben már meglévő pénzügyi keretre van szükségünk. Tanács, hogy csak akkor és olyan mértékű licitet tegyünk melynek összege rövid időn, de maximum 2 hónapon belül rendelkezésünkre áll.

A megtekintés korlátozása-láthatatlan kockázatok

Az árverési vétel egyik legnagyobb buktatója, hogy az ingatlanok nem tekinthetőek meg belülről. A hirdetmények külső szemrevételezést bármikor lehetővé tesznek, de a belső megtekintéshez a tulajdonossal (vagy bentlakókkal) előre egyeztetett időpontot kell szervezni, a végrehajtó ugyanis nem biztosíthat betekintést az ingatlanba. Ez a korlátozás különösen problémás, mivel a fotók nem mindig fedik le a valós állapotot. A rejtett hibákról (pl. nedvesedés, szerkezeti problémák, illegális átalakítások) csak helyszíni ellenőrzés során szerezhetünk tudomást. Ha a tulajdonos nem együttműködő, a megtekintés elmaradhat, így a vevő "vakon" licitál. Gyakorlatilag ez azt jelenti, hogy a vevőnek a becsértékre és a hirdetmény adataira kell hagyatkoznia, amelyek nem mindig naprakészek és sokszor nem a valós állapotot mutatják. A vevők sokszor az ingatlan birtokba vételét követően szembesülnek a váratlan felújítási költségekkel.

A vevő nem hivatkozhat jóhiszeműségre a rejtett hibák miatt, mivel az árverés "ahogy látható" elv alapján történik. Ha az adós dühből vagy elkeseredettségből az ingatlan rongálásába kezd (pl. szerelvények leszerelése stb..), a vevőnek nincs kártalanítási alapja a végrehajtóval szemben, ugyanis a végrehajtó állagmegóvásra nem köteles.

Tanács: Vegye fel az adóssal a kapcsolatot a licitálás előtt, és ha lehetséges próbálja megtekinteni az ingatlant. Ugyanakkor jó tudni, hogy akkor sincs semmi garancia arra, hogy a birtokba adáskor a megtekintett állapot vár minket.

Jogorvoslat

Az adós az árverés ellen mint végrehajtói intézkedése ellen kifogást nyújthat be, ami az eljárás elhúzódáshoz vezethet. A kifogást a bíróság 45 napon belül bírálja el. A döntés ellen adós fellebbezhet ami szintén tovább nyújthatja az eljárás idejét. Csak a jogerősen elutasított kifogás esetén következhet az ingatlan birtokba adásának fázisa.

Birtokbavétel

Az árverés nyertese a vételár megfizetésével és az árverés jogerőre emelkedést követően még nem lesz jogosult az ingatlan birtokbavételére. Ez a gyakorlatban úgy néz ki, hogy egy kifogással meg nem támadott és az árverési jegyzőkönyv aláírásától 15 napon belül befizetett vételár különbözet esetén, - ha az adós önkéntes birtokbaadása elmaradt - az árverési vevő birtokbaadási kérelmet terjeszthet elő. A végrehajtó a kérelmet megküldi az illetékes jegyző részére. Legkorábban akkor intézkedhet az ingatlan birtokba adása iránt, ha jegyző részére megküldött tájékoztatástól 60 nap már eltelt. A fenti szabály miatt a vevő a árverési jegyzőkönyv jogerőre emelkedést követően is minimumt 60 nap elteltével jut(hat) csak birtokba.

FONTOS: Gyakori tévhit, hogy az árverési vevő felhatalmazva érzi magát az árverésen vásárolt ingatlan önkényes birtokbavételére! Álláspontom szerint erre nincs jogszabályi lehetősége, ugyanis a birtokbaadás elvégzésére kizárólag a végrehajtó jogosult.

Amennyiben fenti időszak beleesik a kilakoltatási moratóriumba (november 15-től április 30-ig) akkor a végrehajtó csak a moratórium leteltét következően intézkedhet a birtokbaadás időpontjának meghatározása iránt, így az is előfordulhat, hogy egy nyár végi sikeres árverés után a vevő csak a következő év júniusában kerülhet birtokba.

Közműtartozások

Az adók és más köztartozások az árverés napjától kezdve terhelik az árverési vevőt, tekintet nélkül arra, hogy ekkor még jellemzően nem került birtokba. Bár az árverési vevő tehermentesen szerez tulajdont az árverési vevő tulajdonjogát terhelő dologi jogokon kívül lehetnek olyan kötelmi alapú jogosultságok is, amelyek az ingatlan új tulajdonosaira kihathatnak. A Kúria döntése ( BH2019. 307.) kimondta "Nem kötelezhető a víziközmű-szolgáltató mindaddig a közüzemi szerződés megkötésére az ingatlan új tulajdonosával, amíg a fogyasztási helyet lejárt határidejű, vagy vitatott díjtartozás terheli, függetlenül attól, hogy az igénybejelentő az ingatlan tulajdonjogát származékos, vagy eredeti szerződésmóddal (árverés útján) szerezte meg" tehát míg az árverés után a tulajdoni lap valóban „tiszta” lesz a dologi terhektől, a vízművek jogszerűen tagadhatják meg az új közszolgáltatási szerződés megkötését mindaddig, amíg a fogyasztási helyen lejárt határidejű díjtartozás áll fenn. Ez a gyakorlatban olyan kényszerhelyzetet idézhet elő, hogy bár a vevő jogilag nem felel az adós tartozásáért, az ingatlant rendeltetésszerűen mégsem tudja használni (nem kap vizet), amíg ki nem fizeti az adós számláit.

Összegezés:

Az árverésen való részvétel a licitálótól alapos körültekintést és kozkázatvállalást igényel. Aki ezen kockázatok ismeretében, megfontoltan licitál, az valóban értékes ingatlanhoz juthat, de a „gyors és olcsó” lakásszerzés illúzióját érdemes elfelejteni.