Árverés alatt az ingatlana? Ne hagyja, hogy áron alul keljen el!
- Dr. Várady Zsolt
- 2 nappal ezelőtt
- 6 perc olvasás
Amikor végrehajtási jog kerül egy ingatlanra, vagy az árverést már ki is tűzték, természetes reakció a félelem: elveszítem az otthonomat, vagy van még lehetőségem rendezni a helyzetet?
Az árverés kitűzése komoly figyelmeztetés, de nem minden esetben jelenti azt, hogy már nincs megoldás. Végrehajtási szakjogászként azt tapasztalom, hogy a legnagyobb veszélyt sokszor nem önmagában a tartozás, hanem a késlekedés, a hiányos információ és az összehangolatlan intézkedések jelentik.
Minél korábban tárjuk fel a végrehajtási ügyeket, annál több lehetőség maradhat a tartozások rendezésére, vagy adott esetben az árverésen kívüli értékesítésre!
Hol ellenőrizhető, hogy folyamatban van-e árverés?
A már meghirdetett ingatlanárverések a Magyar Bírósági Végrehajtói Kar által működtetett Elektronikus Árverési Rendszerben nyilvánosan és díjmentesen megtekinthetők:
A rendszerben ellenőrizhető többek között:
az árverési hirdetmény;
az árverés kezdő és befejező időpontja;
az egyes árverési szakaszok időtartama;
a kikiáltási ár;
az adott szakaszban tehető legalacsonyabb ajánlat;
az, hogy érkezett-e már érvényes vételi ajánlat.
Eladhatja-e az adós a végrehajtás alatt álló ingatlant?
A végrehajtási jog bejegyzése önmagában nem jelent automatikus eladási tilalmat. Az adós kereshet vevőt, és az ingatlan értékesítésére is lehet jogszerű megoldás.
Az ingatlan a tulajdoni lapra bejegyzett végrehajtási jog fennállása alatt is eladható. A végrehajtási jog bejegyzése önmagában nem szünteti meg a tulajdonos rendelkezési jogát, ezért az ingatlan tulajdonjoga harmadik személyre átruházható.
Ha azonban az adásvétellel egyidejűleg a végrehajtási jogot nem törlik, az továbbra is terheli az ingatlant. A végrehajtási eljárás ilyenkor az új tulajdonossal mint dologi kötelezettel – másként dologi adóssal – szemben is folytatható.
Egy egyszerű adásvételi szerződés azonban nem állítja le a végrehajtást. Ha a vevő kifizeti a vételárat, de abból nem rendezik megfelelően valamennyi követelést és a végrehajtási költségeket, az árverési eljárás tovább folytatódhat.
Ezért az adásvételt nem szabad a végrehajtási eljárástól külön kezelni. A vételár felhasználását, a jogosultak kielégítését és az ingatlan tehermentesítését előre össze kell hangolni.
Miért lehet előnyösebb, ha az adós maga talál vevőt?
Az árverésen az ingatlan nem feltétlenül a becsértéken vagy az adós által remélt piaci áron kel el. A kikiáltási ár ugyan a becsérték összege, de a későbbi árverési szakaszokban ennél alacsonyabb ajánlat is érvényes lehet.
1. szakasz | 1–20. nap |
Általános szabály | 90% |
Az adós egyetlen, legalább 6 hónapja lakóhelyéül szolgáló lakóingatlana | 90% |
Fogyasztói szerződésből eredő követelés esetén* | 100% |
2. szakasz | 21–40. nap |
Általános szabály | 70% |
Az adós egyetlen, legalább 6 hónapja lakóhelyéül szolgáló lakóingatlana | 80% |
Fogyasztói szerződésből eredő követelés esetén* | 100% |
3. szakasz | 41–60. nap |
Általános szabály | 50% |
Az adós egyetlen, legalább 6 hónapja lakóhelyéül szolgáló lakóingatlana | 70% |
Fogyasztói szerződésből eredő követelés esetén* | 100% |
Ezek a százalékok a legalacsonyabb érvényes ajánlatot jelentik, nem azt, hogy az ingatlan biztosan ezen az áron kel el. Mégis valós kockázat, hogy az árverési vételár alacsonyabb lesz annál, amit az adós megfelelő időben, saját vevő keresésével elérhetne.
Ezért az adós számára komolyan megfontolandó lehet, hogy még időben maga keressen vevőt! A magasabb vételárból nagyobb eséllyel rendezhetők a tartozások és a végrehajtási költségek, és akár az adósnak is maradhat összeg az értékesítés után.
Mit jelent, ha az árverés ténye már szerepel a tulajdoni lapon?
A bejegyzés még nem jelenti automatikusan azt, hogy az ingatlan áron alúl fog elkelni. Azt azonban igen, hogy az adós és az esetleges vevő -jelölt megállapodása önmagában nem állítja meg az árverést. Haladéktalanul ellenőrizni kell az árverési hirdetményt, a licitnaplót és valamennyi kapcsolódó végrehajtási ügyet.
Mennyi idő van az árverés megakadályozására?
Az elektronikus ingatlanárverés főszabály szerint a hirdetmény közzétételét követő 60. napig tart, de ez nem egyenlő a teljes egészében felhasználható tehermentesítési határidőnek! Az elektronikus ingatlanárverés három, egyenként 20 napos szakaszból áll. Ha már az első szakaszban érvényes vételi ajánlat érkezik, az árverés az első 20 napos szakasz végén befejeződik, és nem lép tovább a következő szakaszba. A második szakasz csak akkor nyílik meg, ha az elsőben nem érkezett érvényes ajánlat; a harmadik pedig csak az első két szakasz eredménytelensége esetén. Ez azt jelenti, hogy az adósnak adott esetben nem 60 napja, hanem mindössze az első szakasz lezárásáig van tényleges lehetősége arra, hogy a tartozások rendezését vagy az ingatlan más módon történő értékesítését megszervezze.
Első szakasz — közzétételtől a 20. napig |
Érvényes ajánlat esetén az árverés befejeződik |
Második szakasz — a 20. naptól a 40. napig |
Csak akkor nyílik meg, ha előtte nem volt érvényes ajánlat |
Harmadik szakasz — a 40. naptól a 60. napig |
Csak akkor nyílik meg, ha az első két szakasz eredménytelen volt |
A százalékok a kikiáltási árhoz viszonyított legalacsonyabb érvényes vételi ajánlatot jelentik.
A tartozások rendezését nem érdemes az utolsó pillanatban elindítani. A befizetésnek, a jogosulti nyilatkozatoknak és a végrehajtási költségek rendezésének olyan időpontban kell megtörténnie, hogy a végrehajtó még a licitnapló lezárása előtt intézkedni tudjon. Ezt a jelenlegi árverési hirdetmények is kifejezetten hangsúlyozzák.
Érvényes licit után sem feltétlenül szűnik meg minden más értékesítési lehetőség. A Vht. 157. § (5) bekezdése alapján az árverésen kívüli értékesítés még lehetséges lehet, de főszabály szerint a felajánlott vételárnak magasabbnak kell lennie a licitnaplóban szereplő ajánlatnál. Ugyanakkor amennyiben a vételárból valamennyi követelés és végrehajtási költség teljesen kielégíthető, a törvény kivételt enged.
Ezért az árverési hirdetmény kézhezvétele után azonnal meg kell vizsgálni a licitnaplót, az egyes szakaszok pontos befejezési időpontját és a tartozások teljes rendezéséhez szükséges összeget. Az utolsó napokban már egy banki átutalás, egy hiányzó igazolás vagy egy el nem ért jogosult miatt is kifuthatunk az időből.
Lehetséges az árverésen kívüli értékesítés?
A végrehajtás alatt álló ingatlant az adós saját maga is meghirdetheti, találhat rá vevőt, és megfelelően előkészített adásvételi szerződést köthet! A végrehajtási jog bejegyzése ugyanis önmagában nem jelent automatikus eladási tilalmat.
Az adásvételi szerződés azonban önmagában még nem állítja le a végrehajtást, ezért az értékesítést előzetesen össze kell hangolni az eljáró végrehajtóval. Pontosan meg kell állapítani az ingatlant érintő valamennyi követelés, járulék és végrehajtási költség aktuális összegét. A vételár megfelelő részét ebben az esetben közvetlenül az eljáró végrehajtó által megjelölt letéti számlára kell megfizetni!
Nem elegendő tehát, ha az adós egyszerűen eladja az ingatlant, majd megígéri, hogy a vételárból rendezi a tartozásait. A szerződésnek biztosítania kell, hogy a vételár szükséges része ténylegesen a követelések és a végrehajtási költségek megfizetésére szolgáljon, a fennmaradó összeg pedig csak ezt követően kerüljön az eladóhoz.
A tartozások teljes rendezése után az eljáró végrehajtónak intézkednie kell a végrehajtási jog törlése iránt. A fizetés önmagában még nem jelenti azt, hogy a teher azonnal eltűnik a tulajdoni lapról, ezért a kifizetés, a végrehajtói intézkedés és a vevő tulajdonjogának bejegyzése közötti sorrendet is előre meg kell tervezni.
Ettől eltérő lehetőség, hogy a végrehajtó az ingatlant az adós által megjelölt vevő részére árverésen kívül, de árverési vétel hatályával értékesíti. Ebben az esetben az értékesítés a végrehajtási eljáráson belül, a végrehajtó közreműködésével történik.
Mindkét megoldás előnyösebb lehet az adós számára, ha a saját maga által talált vevő magasabb vételárat kínál annál, mint amennyi az árverésen várható. Így nagyobb eséllyel rendezhetők teljesen a tartozások és a végrehajtási költségek, és akár az adósnak is maradhat pénze az értékesítés után.
Mikor nem kell a végrehajtást kérők hozzájárulása?
A végrehajtást kérők beleegyezése nem szükséges, ha a felajánlott vételárból előreláthatólag teljes egészében fedezhető:
a végrehajtási eljárás valamennyi költsége;
minden végrehajtást kérő követelése;
a végrehajtásba bekapcsolódott zálogjogosultak követelése;
és az ingatlanon nincs más érdekeltnek olyan bejegyzett joga, amely miatt további hozzájárulásra van szükség.
Ha a vételár nem fedezi teljesen ezeket az összegeket, az érintett jogosultakkal történő megállapodásra is szükség lehet. Több végrehajtási ügy esetén egyetlen tartozás rendezése nem elegendő: valamennyi ügyet fel kell tárni.
Mi történik, ha már érkezett licit?
Ha a licitnaplóban már szerepel érvényes vételi ajánlat, a helyzet nehezebbé válik, de nem feltétlenül reménytelen. Főszabály szerint az árverésen kívüli értékesítéshez felajánlott vételárnak meg kell haladnia a már közzétett ajánlatot.
Ha azonban a vételárból valamennyi követelés és végrehajtási költség teljesen kielégíthető, a törvény meghatározott feltételek mellett eltérő megoldást is megengedhet. Ennek megítélése minden esetben a konkrét végrehajtási ügy adatai alapján lehetséges.
Mit tegyen, ha árverés fenyegeti az ingatlanát?
Ne várja meg az árverés utolsó napjait.
Szerezze be az aktuális tulajdoni lapot és az árverési hirdetményt.
Ellenőrizze, hogy melyik árverési szakasz van folyamatban, és érkezett-e már érvényes vételi ajánlat.
Tárja fel az ingatlant érintő valamennyi végrehajtási ügyet.
Vizsgálja meg, köthető-e részletfizetési megállapodás valamennyi végrehajtást kérővel.
Foglaló átvétele vagy adásvételi szerződés aláírása előtt ellenőriztesse, hogy a tervezett vételár elegendő-e valamennyi követelés és végrehajtási költség rendezéséhez.
Az adós és a végrehajtást kérő közvetlenül is megállapodhat a tartozás részletekben történő megfizetéséről. Ha az adóssal szemben több végrehajtási ügy van folyamatban, a rendezéshez valamennyi követelést és valamennyi végrehajtást kérő álláspontját figyelembe kell venni. A részletfizetés engedélyezése vagy az ilyen tartalmú megállapodás alapján a végrehajtást a végrehajtónak szüneteltetnie kell az eljárást, valamint intézkedni az árverési hírdetmény visszavonása felől!
A szünetelés értékes időt adhat az adósnak arra, hogy saját maga találjon megfelelő vevőt, és az ingatlant az árverésen várhatónál kedvezőbb áron értékesítse!
Végrehajtási szakjogászként abban tudok segíteni, hogy az adós pontos képet kapjon a végrehajtási eljárás állásáról, a rendelkezésre álló időről és az ingatlan értékesítésének lehetséges módjáról.
A cél nem megalapozatlan ígéretet tenni, hanem időben megkeresni azt a jogszerű megoldást, amellyel elkerülhető lehet az ingatlan kedvezőtlen feltételekkel történő árverési értékesítése, és rendezhetővé válhatnak a tartozások.
A cikk általános tájékoztatást tartalmaz. A konkrét lehetőségeket minden esetben az aktuális tulajdoni lap, az árverési hirdetmény, a licitnapló és a végrehajtási iratok alapján kell megítélni.
